Buena rentabilidad, puedo comprobarlo y ajustarlo. Son las tres vidas que apuntaron la inversión en las plazas de garaje y explicaron su alta demanda. Incluso adquirir trasterías para tu equipo en uno de estos sencillos consejos del mercado de los ladrones, aunque en este caso se requiere mayor aborrecimiento. Tanto plazas como barrios han convertido a miles de horrores medianos y modestos en inversionistas inmobiliarios sin gastar dinero en exceso. Y, sobre todo, no tengo que pasar por el caro precio de comprar uno más caro y arriesgado.
“Es una reversión más sencilla y accesible para casi todas las personas. No es como comprarse una vida por 360.000 euros o un piso por 15.000 euros”, afirma Lucas Cuesta, conocido en el círculo social como Subastero Andaluz. Este sevillano de 37 años, «algo inquieto con las finanzas», se ha invertido en 13 actividades desde 2019, la mayoría pronunciadas a través de subastas a precios por mercado inferior. El 54% son trasteros y el 46% son plazas de garaje. “El 80% de vosotros estáis generando alquileres”, apunta.
El alquiler anual reducido de pisos en España es del 7,2%, según Fotocasa, con datos a noviembre de 2023. La cifra es ligeramente inferior a la registrada en 2022 (7,5%). “La rentabilidad de los garajes, pese a seguir siendo alta, va bajando año tras año y la consecución de este año es la más baja desde 2017”, indica el portal inmobiliario. Este nivel de caída se debe a que el precio de compra está sufriendo en algunas ciudades. El portal Idealista, que sitúa este valor en el 7,7% en el tercer trimestre de 2023, indica que por primera vez estas capitales ofrecen una renta bruta anual inferior al Bono del Estado (4%). Incluye Salamanca (2,5%), Ourense (3,3%), Palencia (3,4%), Granada (3,4%), Vitoria (3,5%), Santander (3,7%), Jaén (3,8%) y San Sebastián (3,8%). .
Las plazas de aparcamiento están invertidas respecto al gran espacio, muy centradas en el horror particular. “De momento no llegué al radar de los grandes inversores por su excesiva atomización”, afirma Alejandro Bermúdez, director general y cofundador de Atlas Real Estate Analytics. “Requiere el mantenimiento de la inversión más de una década, lo ideal son 20 años, ya que la mayor sensibilidad de la plaza aumenta muy rápidamente. Por tanto, es una inversión que requiere paciencia y, si es posible, aumentar volumen con el paso de los años”, añade Bermúdez. Según varios estudios, un local con mucha demanda puede revalorizarse un 6% anual en una década, recuerda Cuesta.
El precio medio de compra de estos activos en España es de 12.340 euros, según Fotocasa. Lógicamente hay apartamentos por menos de la mitad y por más del doble. Según los anuncios publicados en el portal, el País Vasco es la comunidad que cuenta con los garajes más caros (21.197 euros). Castilla-La Mancha es la que más chollos tiene: 7.300 euros. A la hora de comprar te encontrarás con una media de 74 euros en España, aunque no es lo mismo renunciar en Castilla-La Mancha (56,77 euros al mes) que en Baleares (90,74 euros).
Con estos datos en la mano, afirma en la plataforma inmobiliaria, “comprar un garaje es, en estos momentos, una inversión muy segura y de bajo riesgo. Cada vez más ahorradores particulares son elogiados por esta opción, que requiere una inversión inicial muy pequeña”. Ni siquiera las tendencias sostenibles en el uso del transporte les han restablecido el valor o la demanda. “Las ocupaciones de garajes en las grandes ciudades, donde nuevas formas de transporte como el auto compartidoSegún registros históricos, las listas de esperanzas crecen y los precios aumentan de forma suave pero sólida”, señala Bermúdez.
Murcia es la comunidad que mayor rentabilidad está ofreciendo, en términos concretos del 10%. Tras Castilla-La Mancha (9,2%), Comunidad Valenciana (8,2%), Madrid (7,8%) y Cantabria (7,7%), seguida de Fotocasa. Los menos rentables son Vasco (5%), Castilla y León (5,1%) y Galicia (5,2%). En Cataluña se está consiguiendo una media del 7,2% anual. De las capitales de provincia, Murcia tiene el mayor alcance de rendimiento (10,3%), seguida de Guadalajara (9,9%), Sevilla (9,6%), Castellón (8,4%) y Oviedo (7,2%).
Precisamente, las inversiones de Lucas Cuesta se producen entre Murcia y Sevilla, que las devuelven entre un 10% y un 13% anual. En el caso de bienes a adquirir mediante subasta, la comisión varía entre el 20% y el 30%. “Tengo barrios o comunidades de clase trabajadora de entre 50.000 y 100.000 habitantes”, afirma. Desde Atlas Real Estate Analytics añaden ciudades con dificultades de aparcamiento y zonas de estacionamiento regulado, así como zonas de ataúdes históricos y antiguas oficinas. Los sitios más céntricos en las grandes ciudades ofrecen precios de compra más altos, pero tienen mayor éxito. “Debes evitar las zonas residenciales de nueva creación, ya que hay muchas plazas disponibles en tus edificios”, afirma Bermúdez.
Además de la ubicación, es importante tener en cuenta el tamaño de la plaza, la competencia y las futuras implementaciones urbanísticas de la zona.
Necesidad de espacio
Incluso la inversión de oficios se está dispersando en España y no sólo de manos de particulares que adquieren locales comerciales en desuso (oficinas bancarias, sotani….) en las arterias comerciales de las ciudades, hasta el capital institucional que desarrolla centros de almacenamiento. “La entrada de inversores profesionales no sólo estimula la oferta, sino que también contribuye positivamente a elevar los estándares de servicio en el almacenamiento”, dijo Sole Martínez, directora de la Asociación Española de Self Storage (AESS), con 63 socios que gestionan más de 350 centros en España que tienen una ocupación media del 80%.
La fiabilidad de esta inversión, que requiere centrarse en una gran plataforma y que aporta estabilidad y visibilidad de los flujos reales, es alta. “Estamos hablando de inversiones que en el centro de las grandes ciudades podemos alquilar un 7% y en las zonas aledañas entre un 8% y un 10%, muchos alcaldes que cualquier otro tipo de actividad (taller, residencial, comercial…)”, comenta Bermúdez.
Además, la demanda de servicios de almacenamiento de suelas es constante por “las crecientes necesidades de espacio, ya sea para cambios, reformas o acumulación de enseres”, añade Martínez. La ubicación de las instalaciones es crucial: proximidad a zonas residenciales y comerciales, así como accesibilidad, influencia en la demanda y comportamiento de la inversión.
También la inversión almacenamiento Puede ser más resistente que otros activos en tiempos económicos complicados, siempre existen riesgos asociados. “Es recomendable realizar un análisis exhaustivo del mercado, evaluar la competencia y considerar las condiciones económicas generales”, Zanja Martínez.
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